Como investir em imóveis com apenas R$100 e receber aluguéis isentos de IR

O desejo dos brasileiros de investir em imóveis e viver de renda hoje está mais acessível.

Por herança de nossos avós e pais, comprar imóveis físicos está presente na nossa cultura.

O pensamento de que era uma aplicação certeira. Comprar, alugar e esperar valorizar. Oferecendo retornos muito superiores aos dos juros e poupança.

Mas hoje o cenário para o mercado imobiliário é muito mais desafiador e a compra de imóveis físicos demanda uma grande quantidade de capital.

De acordo com o índice FipeZap, o preço médio de um imóvel residencial no Brasil é de 7.189 R$/m².

Portanto quem deseja comprar um apartamento de 100 m², terá que desembolsar algo em torno de R$ 700 mil.

E nas cidades grandes, o valor pode ser ainda muito maior, conforme mostrado no gráfico acima.

O índice FipeZap também indica uma rentabilidade média no aluguel residencial de apenas 0,37% ao mês.

E ao pagar a alíquota de IR, que pode chegar a 27,5%, essa rentabilidade pode cair para 0,27% a.m. Ou seja, abaixo da poupança.

E isso para quem consegue alugar e receber o pagamento em dia. A vacância e a inadimplência aumentaram com a crise econômica.

Mas qual é a tendência do mercado?

Com a mudança de governo já é possível perceber melhoras nas expectativas para a economia brasileira.

Os juros estão no menor patamar histórico e a confiança de investidores vem aumentando.

Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) podem ser uma boa alternativa para quem quer se expor à melhora do setor, mas que ainda não possui altos valores para investir e possui pouco conhecimento do mercado.

Nos FIIs você pode contar com uma gestão profissional, sem ter que lidar com as burocracias do investimento direto em imóveis.

Ao comprar cotas de um fundo, o investidor (cotista) delega a um terceiro a gestão do portfólio de investimentos, dando-lhe a incumbência de gerir seu dinheiro.

Como funcionam os investimentos em Fundos Imobiliários?

Veja abaixo o quadro que preparamos para ilustrar os investimentos em FIIS:

Retornos

Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento.

Caso aplique em títulos mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda (ganho de capital).

Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente (em geral, mensalmente) aos seus cotistas.

Os aluguéis dos imóveis são reajustados anualmente pela inflação.

Enquanto os aluguéis tradicionais fornecem (já líquido de IR) menos de 0,30% de rendimento ao mês, os chamados yields dos FIIs podem superar 0,55%.

E esse aluguel cai automaticamente na sua conta na corretora – sem o estresse da cobrança e sem imposto de renda para pessoa física.

Tipos de fundos imobiliários

Fiis de tijolo:

Edificios comerciais – Lajes corporativas

CENESP – Fonte: bcfund.com.br

Galpões Logísticos

Centro de Distribuição Bandeirantes – Fonte: www.kinea.com.br 

Shopping Centers

Shopping Tacaruna – Fonte: www.vincishopping.com.br 

Agências bancárias

Agência BB – Fonte: pt.wikipedia.org

Escolas/Faculdades

Insper – Fonte: www.insper.edu.br

Hospitais

Hospital Nossa Sra. de Lourdes – Fonte: saoluiz.com.br

Hotéis

Tryp Berrini – Fonte: tryp-berrini.hotelsaopaulo.org

FIIs de papéis

  • CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)
  • LCIs (Letras de Crédito Imobiliário)
  • Outros fundos imobiliários

Negociação das cotas

Você pode comprar e vender FIIs pelo home broker de sua corretora, semelhante a negociação de ações.

O ticker (código na bolsa) dos FIIs possui 4 letras e o número 11 no final.

Exemplo: Fundo Kinea Renda Imobiliária – KNRI11

Por conta da negociação em Bolsa, já temos outra vantagem em relação aos imóveis físicos – a liquidez – pois sabemos que não é fácil vender um imóvel físico rapidamente.

Após o fechamento da operação, a liquidação financeira ocorre em três dias úteis (D+3).

É importante sempre checar a liquidez do FII, pois geralmente é menor do que a de ações. Verifique ofertas abertas de compra e venda, quantidade de negócios e volume (valor total) negociado.

Acessibilidade

Não é preciso ser um investidor profissional nem ter o valor total do imóvel à mão para investir nos FIIs. Com R$ 100 já é possível começar.

Tributação

No pagamento de rendimentos não há imposto de renda para pessoa física.

Já na venda das cotas, há imposto sobre o ganho de capital. Se você tiver lucro na operação (preço de venda maior que o preço de compra), deve ser pago 20% de IR via DARF (código 6015) até o último dia do mês seguinte ao da venda.

Prejuízos podem ser compensados com lucros posteriores, mas apenas de operações com FIIs. E não existe isenção de IR para vendas abaixo de R$ 20 mil no mês para os FIIs.

Riscos

  • Desvalorização das cotas – FII é um ativo de renda variável
  • Queda no preço dos aluguéis
  • Inadimplência (não pagamento do aluguel pelo locatário)
  • Vacância (saída do locatário)
  • Sinistro no imóvel

Diversificação

Graças à diversificação de alguns fundos, tanto de portfólio quanto de locatários, os riscos podem ser diluídos

Com mais empreendimentos e diferentes locatários dentro de um mesmo fundo, uma sala vazia tem um impacto menor.

Um locatário inadimplente quase não faz diferença, pois haverá outros pagando em dia.

Resumo: Imóveis Físicos vs. FIIs

Métricas para análise de FIIs

Mas afinal, como escolher os Fundos Imobiliários que devo investir?

Veja abaixo a lista que preparamos para te ajudar a tomar as melhores decisões:

  • Quem é o gestor
  • Qualidade dos imóveis/títulos
  • Localização dos imóveis
  • Vacância
  • Preço de mercado
  • Liquidez
  • Valor patrimonial do fundo
  • Estimativa de yield (rendimentos)
  • Capacidade de crédito dos locatários
  • Perspectivas para o setor

Você consegue encontrar características e informações dos FIIs nos sites clubefii.com.br, fiis.com.br e no Buscador de Fundos Imobiliários da Empiricus.

Como acompanhar os FIIs dentro da sua carteira de investimentos?

Agora que já você já conhece as vantagens dos fundos imobiliários e como eles podem fazer parte da sua carteira de investimentos, lembro que a diversificação dos recursos em diferentes classes de ativos e instituições financeiras pode dificultar o acompanhamento e controle do patrimônio.

Entrar no site de cada casa e classificar seus investimentos em uma planilha de excel pode dar trabalho e tomar muito tempo!

Visando solucionar este problema, o Fliper é um aplicativo que foi desenvolvido para facilitar a gestão financeira do investidor e consolidar de forma automatizada todos os seus investimentos em uma única plataforma.

Entre as principais funcionalidades do app é possível acompanhar a evolução do seu patrimônio e a rentabilidade diária e mensal do seu portfólio, podendo compará-lo aos principais índices do mercado:CDI, Ibovespa, Etc.

O Fliper ainda reúne conteúdos relevantes dos principais canais de notícias financeiras do mercado e pode ser baixado para Android e iOS.

Espero ter ajudado. Bons investimentos!

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Walter Poladian Filho, CFP®

Formado em Administração de Empresas pela FAAP, planejador financeiro certificado (CFP®) pela PLANEJAR, possui também a certificação PQO da B3 e é consultor de valores mobiliários na CVM. Com experiência de mais de nove anos no mercado financeiro, atuou como planejador financeiro na Empiricus e em passagem por duas grandes corretoras (Rico e Link Investimentos), atuou como gestor da mesa de renda fixa, consultor de investimentos e operador (broker) nos mercados de ações e derivativos.

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